Това звучи примамливо не само на фона на кризата, заради когато фирмите се чудят как да свият харчовете си за секретарки, наеми и поддръжка на принтерите. Да имаш свой човек, който да вдига телефона от твое име и да препраща пощата, е страхотно решение на проблема и за компаниите, които желаят да привличат клиенти от чужбина, но не могат да си позволят да отворят офис в Лондон, Франкфурт или Париж, например.

Фокусните точки пък са вариант да ползваш под наем скъпа техника и комуникации, както и опита на други предприемачи в уреждането на административни въпроси.

Услугата с виртуалните офиси е измислена в началото на 90-те години и до толкова се е усъвършенствала в наши дни, че виртуалното и реалното понякога се преплитат. Така например, има възможност една и съща зала да бъде ползвана по график като място за срещи и конференции от няколко различни фирми, чиито табелки стоят на входа на дадена бизнес сграда.

Катерина Ману, регионален представител на Регус за България.

Може ли да ни обясните какво са виртуалните офиси и от кога съществуват като бизнес възможност?

Първо, моля да ми позволите да представя Regus. Ние ръководим над 1 100 бизнес центъра в повече от 58 държави, като предлагаме напълно оборудвани и обслужвани офиси, секретарски услуги, зали за срещи и обучения. Също така сме най-голямата мрежа за публични видео конферентни зали. Всичко това днес служи на над повече от 800 000 клиента на ден.

А на въпроса ви, един виртуален офис дава на дадена компания бизнес адрес и местен телефонен номер в държавата, в която иска да предлага услугите си. Получава обслужване на телефонните обаждания, получената поща и тяхното препредаване. За това има наши оператори, които отговарят от името на компанията, след което обаждането незабавно се прехвърля към мобилен или домашен телефон на клиента, според инструкциите.

Виртуалните офиси са много подходящи за тези, които искат да навлязат на нови пазари с ниски разходи и при по-нисък риск.

От колко време съществува този бизнес на пазара?

Ако трябва да погледна отново през опита на Regus, компанията ни е създадена през 1989 г., когато Марк Диксън стартира първият такъв център в Брюксел. Няколко години по-късно, през 1992 г., виртуалните офиси започват да стават наистина популярни.

Вие първите в света ли сте, които предлагат подобна възможност?

Със сигурност сме между първите, които го предлагат по организиран начин и на повече от едно място.

Може ли да кажете дали сега, в тази криза, има много компании, които предпочитат да затворят реалните си офиси и да отворят виртуални или няма директна връзка между двете?

Не бих казала, че има директна връзка между тези неща. Има много компании, които търсят услугата виртуален офис, защото сега стартират бизнеса си, навлизат на нови пазари. Говоря включително и за интернационални компании, така че не бих свързала виртуалните офиси само със компании, които са в затруднение и затварят бизнеса си.

Колко компании като вашата, оперират в момента в света?

Трябва да призная, че няма конкретна статистика за този пазар, било то в България или в световен мащаб. Аз мога да говоря само от името на нашата компания и със сигурност мога да кажа, че това е развиващ се бизнес и търсенето е голямо.

А какво ще кажете за българския пазар? Българският бизнес познава ли възможностите, които вие предлагате?

През последните 3 години българските компании показват все по-нарастващ интерес към виртуалните офиси. Нашият бизнес център в София вече има повече от 50 клиента.

А имате ли чуждестранни клиенти ,които искат да си отворят виртуален офис в България?

Измежду тези 50 клиента, за които споменах, някои са интернационални компании, например Dell, Adacom, SAP. Има и местни компании и сдружения, като например фондацията Искам Бебе.

Регистрирате ли интерес от страна на чужди компании, например от Китай или Япония, които искат да си открият виртуален офис в София, например?

Интерес има от страна на компании от всички сфери на бизнеса, но най-вече от фармацевтичния сектор, финансите и търговията. Като държави, от които регистрираме интерес, ще изброя  САЩ, Великобритания, Германия, Гърция и Австрия.

Колко по-евтино е да имаш виртуален офис?

Цените са различни за различните държави, така че не мога да дам конкретен отговор, но при всички положения един виртуален офис е предимство за корпоративния имидж. Той може да намали разходите за наем и поддръжка с до 60%.

Вие в момента говорите от Атина, нали?

Да.

Нека предположим, че искам да си открия виртуален офис в Атина. Колко ще ми струва на месец? Да кажем, че искам само някой да отговаря на телефона ми и да приема съобщения и  получената поща.

Това варира според мястото, на което искате да имате офис. В Атина ние имаме две различни локации, но нека кажем, че средно на месец това би ви струвало около 100 евро.

Кои са най-предпочитаните държави за отваряне на такива виртуални офиси?

Отново зависи, но в България компаниите проявяват най-голям интерес към Русия, Германия, Великобритания и също към съседните държави като Гърция, Турция и Румъния.

Имате ли статистика за това колко хора по света работят в тази индустрия на виртуалните офиси?

Не разполагам с такива данни.

А колко хора работят за вашата компания, като цяло и в България?

В нашата компания има над 6 000 служители по целия сват. В България екипът ни е от 6 човека, като част от дейностите са изнесени към външни компании.

Само, за да изясним модела, по който работите, Regus собственик ли е на сградите по света, в които предлага виртуални офиси?

Зависи, но със сигурност ако не сме собственик, се стремим да сме дългосрочен наемател.

Кирил Желязков, Българска стопанска камара

Българската стопанска камара има проект, който дава възможност на нейните членове да спестяват от разходите си за офиси. Бихте ли разказали малко повече за него и така наречените „фокусни точки“?

Още преди две години когато изпълнявахме проект по Оперативна програма Административен капацитет ние разработихме платформа за съвместна работа. Това е един фрагмент от популярното cloud computing. По своята същност представлява мрежа от няколко, макар и условно наречени, консултантски центрове в страната. Чрез тях дадохме възможност на колегите да ползват виртуалното пространство, за да изпълняват съвместни задачи.

Ще ви дам и нагледен пример. Представете си, че вие, господин Данев и аз имаме за задача да съгласуваме помежду си и да подготвим една информация. За съжаление, вие в момента се намирате в София, господин Данев е в Брюксел, а аз съм Рио де Жанейро. Разстоянието губи смисъл за нас, защото ние можем да работим в която и да е точка на света, стига да имаме достъп до интернет.

Добре, но това като функционалност го предлагат безплатни програми като Skype. Навярно вашата платформа е по-усъвършенствана? Може би има служители, които могат да вършат работата на няколко фирми едновременно?

Вижте, това не съществува физически. То съществува само в един сървър , който имаме в стопанската камера. Той дава възможност за достъп на огромен брой клиенти. В момента можем да включим 8 млн. клиенти. И сега има достатъчно добри възможности това да се използва и разширява.

Какво носи на фирмите изнасянето на част от офис-функционалностите във виртуалното пространство?

Това е изключително полезно от гледна точка на конкурентоспособността на фирмите, независимо дали говорим за едноличен търговец или акционерно дружество.

Освен това се пестят между 20 и 40% разходи. Представяте ли си в условията на криза какво означава това за фирмите?

източник: darikfinance.bg

Йос Тромп е директор Проучвания и консултиране за Централна и Източна Европа (ЦИЕ) в международната консултантска компания за имоти CB Richard Ellis (CBRE).

Наред с това той е отговорен и за нейните услуги, свързани с консултиране в областта на преструктурирането, които помагат на играчите в региона да „ограничат риска и да оптимизират възвръщаемостта“ от своите инвестиции.

Пред Investor.bg Тромп представя гледната си точка относно развитието на сектора в региона и относно това как той се е променил през последните години.

- Каква картина забелязвате на пазара на имоти в ЦИЕ и в България?

Това, което забелязваме, е, че отношението към региона на ЦИЕ се промени отново. Имам предвид, че той отново е на инвестиционния радар. Ние направихме едно проучване, обявено по време на MIPIM (изложението за имоти в Кан, което се проведе през март, бел. авт.) В това проучване ЦИЕ като регион бе водещ по отношение на инвестиционен интерес.

- Да, ЦИЕ заедно с Германия. На какво се дължи това?

Има едно нещо – хората бяха прекалено негативно настроени към ЦИЕ като цяло. И всъщност като начало всеки го нарича ЦИЕ, но не може да се говори за него като цяло, тъй като има огромни разлики между отделните пазари.

- Към кои пазари в рамките на ЦИЕ има най-голям интерес?

Много инвеститори привличат капитали за ЦИЕ, тъй като все още много инвеститори имат стратегия за инвестиции в ЦИЕ. В рамките на ЦИЕ най-голям интерес има към Полша, Чехия, както и Русия. В Русия обаче пазарът се движи най-вече от частни инвеститори.

Това, което започваме бавно да забелязваме, е и интерес към Румъния и Унгария. Въпреки това в Унгария и Румъния няма почти никакви сделки.

- Някои от вашите проучвания показват, че вече има и начален интерес към периферните пазари в ЦИЕ?

Хърватският пазар вероятно би бил най-интересен от тези пазари. Виждаме някои сделки и там.

Това обаче е главно въпрос на конкретни активи и е свързано със самия пазар. Качеството на някои от активите там е много добро.

Въпреки това ако погледнете икономиката и ликвидността на наемния и инвестиционите пазари в Хърватска, тя засега е по-малко интересна.

И така като цяло бих казал, че има интерес към по-големите пазари в региона – Чехия, Полша и Русия, и все повече – към Унгария и Румъния, поради премиите от доходността, които могат да се постигнат там. Също така защото хората вече забелязват, че ситуацията на офис пазара в Букурещ ще е тотално различна след 12 месеца в сравнение с днес. Това е така, защото усвояването е доста силно, а незаетостта вероятно ще се понижи много бързо. Така че смятам, че Букурещ ще стане по-високо приоритетен много скоро.

- До каква степен смятате, че доходността е вече на по-стабилни нива?

Все още виждаме известно напрежение в Полша. И като казвам „напрежение“, имам предвид натиск в посока надолу, който тласка стойностите нагоре. Така че там имам повече търсене от предлагане. Нека така да го кажем. Това обаче ще се стабилизира. Почти сме достигнали това ниво.

Много важен фактор е, че извън активите с много добро качество пазарите почти не са се възстановили. Има някои изключения, но като цяло бих казал, че второстепенният продукт на повечето пазари не е е възстановил.

И винаги е под въпрос какво наричаме „второстепенно“ – всичко, което не е първокласно. Тези активи все още до известна степен изпитват трудности. Ако говорим за офис сграда например – тя не привлича толкова много наематели, настоящите наематели пък планират предоговаряне, така че наемните нива се намират под натиск, така че инвеститорите не са много заинтересовани да я купят.

Всъщност наемателите се преместват от по-стари сгради към сгради с по-добро качество, тъй като все още има известно предлагане. Във Варшава това започва да се променя, тъй като предлагането там става все по-ограничено. Доходността там е между 6 и 7% и се свива още по-вече, което в крайна сметка тласка наемите нагоре и води до нови проекти.

- Значи става дума за първокласни активи и за всичко останало?

Ами Полша е известно изключение. Освен това може би е малко крайно да се заключва, че първокласните активи винаги са по-добри от второстепенните, тъй като има някои изключения. Като цяло обаче второстепенният пазар все още среща трудности.

- Относно България кой смятате, че е сегментът, който се справя по-добре в момента?

Това е добър въпрос. Мисля, че офис пазарът в момента е доста затруднен. Незаетостта е много висока, а все още се изграждат някои проекти. Всъщност винаги е под въпрос какво се изгражда и какво не, но все още има някои проекти.

Търговските – България направи много голяма крачка по отношение на предлагането на търговски площи през последните години, през които имаше завършени много нови проекти.

Логистичните площи – не смятам, че на пазара има много модерни логистични площи.

Не съм специалист по отношение на жилищния пазар, но като цяло мога да кажа, че е трудно да се намери сегмент, който е наистина много силен в България, въпреки че такъв би могъл да е логистичният, където няма много предлагане.

Също така търговски площи, на добра локация, сравнително добър мащаб, които са добре отдадени под наем.

Така че може да се каже, че висококачествените търговски активи може би са изключение.

- Всеки говори за дъното на пазара. След като в крайна сметка то бъде достигнато, очаквате ли цените да се оттласнат бързо или да стагнират известно време?

Тук отново има разграничение между добрите активи и всички останали, което затруднява ситуацията.

Мисля, че на повечето пазари виждаме възстановяване на цените при по-висококачествените активи. То се дължи почти изцяло на доходността.

Мисля, че първокласните наеми при офисите в София например са все още под натиск. Така че възстановяването на стойностите в България се движи от доходността, в случай, че има някакво възстановяване.

Мисля, че много хора се надяват, че пазарът ще се върне към състоянието си от 2006 и началото на 2007 г. Много малко вероятно е това да стане така.

Може би по отношение на наемите е възможно. На някои пазари, при доходността също би могло да е възможно, до известна степен. Разбира се не до степента, която видяхме, но ще се възстанови донякъде.

Големият въпрос е, че към някои проекти просто вече няма никакъв интерес. В ръцете на предприемачите и инвеститорите все още има много земя, която просто вече не е предмет на интерес. И хората започват да осъзнават, че всъщност наемателите са най-важният фактор.

Именно наемателите са тези, които ще кажат накъде ще отиде пазарът на имоти. Ако наемателите кажат: Аз искам висококачествени офис площи на такъв и такъв наем, то това е посоката, в която пазарът върви. Това трябва всички да приемем.

Не са инвеститорът или предприемачът, които решават накъде ще поеме пазарът. Да, индиректно те имат думата, но наемателите ще решат.

И ако наемателят не иска да бъде на дадена локация, някъде извън София, то тогава стойността на земята е почти никаква. Тъй като важно е предназначението.

И също така с някои от проектите, които са в процес на изграждане, ситуацията става трудна. И така ако няма търсене, тогава възстановяването в тези сегменти от пазара на имоти е много малко вероятно да се случи.

Така че смятам, че качеството ще започне да играе много по-решаваща роля по отношение на посоката на възстановяване на пазара, като локацията също е много важна. Някои от инвеститорите и предприемачите взеха грешни решения, когато почти всичко беше продаваемо, а на днешния пазар вече не е.

И също така вероятно се връщаме към по-ясен модел на развитие и инвестиции. Инвеститорите се колебаят да влизат в продукт, който не познават.

Например хотелите вероятно ще се върнат почти изцяло в ръцете на специализираните инвеститори, докато преди всеки беше започнал да инвестира в хотели. Сега обаче хората започват да разбират, че това е много по-специализиран инвестиционен сегмент.

Също така много мащабни проекти със смесено предназначение се продават много по-трудно в сравнение с една изчистена офис сграда или с търговски център например, може би с малко офиси отгоре.

Но големите, многофункционални офиси, търговски или жилищни проекти се продават много по-трудно. И именно това показва пазарът в момента.

Направи го добре, но го направи сравнително просто.

източник: investor.bg

Евгени Ангелов, заместник министър на икономиката, енергетиката и туризма:
Трябва да влезем в положението на всеки отделен инвеститор

Стратегията е дългосрочен документ, но какви са краткосрочните ви цели, господин Ангелов?
- В някои от частите си тя е започнала да действа, например парите по оперативна програма „Конкурентноспособност” да бъдат насочени към това, за което говорим: целевите индустрии,  технологични паркове,  инфраструктура за иновации и т.н. Многото пари по проекта на Българската агенция за инвестиции за популяризиране на предимствата на България като инвестиционна дестинация ще бъдат насочени конкретно към инвеститори, които искаме да привлечем.

Какви са критериите за успех в следващите 12 до 24 месеца?
- Те не зависят само от нас, а и от това какво се случва в глобалната икономика. Това, което правим и трябва да правим, е да се опитаме да влезем в положението на всеки поотделно. Вече има двама-трима, които са решили да инвестират на тази база. Инвеститорите имат бизнес и искат държавата да се погрижи за тях, като им даде правилната информация, за да вземат решение. Подготвяме и структурна промяна, за да може да се повишат правомощията на хората, които се занимават с техните проблеми, включително промяна на Българската агенция за инвестиции.

Конкуренцията за привличане на инвестиции е много по-силна. Как се решава този проблем в политиката ви?
- Не можем да си позволим да сме пасивни. Имаме естествени исторически преимущества като фискалната стабилност. Сега трябва да направим последната стъпка.

Докато България изразходва повече усилия и пари от когато и да било да убеждава чуждите инвеститори, че е добро място за бизнес, за първи път ще бъде направен опит те да имат ясен адрес: потенциално заинтересуваните глобални компании в области като информационни технологии, здравеопазване, фармация и биотехнологии и зелени индустрии.

Българското правителство е решено да използва следващия прилив на преки чуждестранни инвестиции, за да засили износа и да спечели позиции в отрасли, в които страната вече има конкурентни предимства или които се очаква да подхранят следващия период на растеж.

„Лично аз вярвам, че за да растем, трябва да знаем къде отиваме и как се вписваме в световната икономика“, заяви заместник икономическият министър Евгени Ангелов.
Думите му прозвучаха на конференция на Американската търговска камара в България (AmCham) за подсилване на българо-американските икономически отношения пред слушатели като ръководителите на компании като Hewlett-Packard, Microsoft, Johnson Controls, Amgen, AES, Dundee Precious Metals и др.
Те маркират двата основни момента в политиката, прокарвана от правителството в последната година и половина: определяне на перспективни отрасли и съсредоточаване на усилията за създаване на условия и стимули за развитието им.

Преките чуждестранни инвестиции спаднаха от малко над 9 милиарда във върховата 2007 г. до едва малко над 1.6 млрд. евро миналата, увреждайки икономическия растеж. Делът им в брутния вътрешен продукт намаля от 29.4 до 4.5 на сто. Докато двигателят на икономиката се премести от тях към промишленото производството и износа, БВП намаля с 5.5% през 2009 и се стабилизира с едва 0.2 на сто ръст миналата.

България не е изключение. ПЧИ в света миналата година са били едва половината от размера им през 2007, а в Европейския съюз – едва една трета. Спадът подклажда конкуренцията между отделните страни в привличането им. Част от програмата на конференцията на AmCham включваше представяне на инвестиционните възможности в Съединените щати. Това е знак, че политиката в най-големия източник на капитал поставя за основен приоритет привличането на инвестиции успоредно със защитата на американските капиталовложения зад граница.

Състезанието ще бъде подкрепено и от постепенното увеличаване на инвестиционните потоци с възобновяването на глобалния икономически растеж, което се отразява и на България. „От началото на годината се забелязва съживяване на пазара най-вече по отношение на чуждестранните инвестиции“, каза генералният мениджър на „Ърнст и Янг България“ Юлиян Михов. Интересът е в областта на производството, машиностроенето, технологиите и услугите и търговията на дребно.

Избирателен подход
Новото е отрасловата специализация и избора на приоритети. „Всички малки, отворени икономики правят това“, добави Евгени Ангелов.
Макар че винаги привличането на чужди инвестиции е било цел пред България, стратегия за първи път ще сложи конкретна рамка какви точно инвеститори биха й били необходими.
Това е отговорът на бурното развитие на икономиката в периода до 2008 г., което беше водено от силен приток на капитали в т.нар. нетъргуеми сектори, тоест свързаните с местно потребление търговия на дребно, недвижими имоти или финансови услуги. Той наруши равновесието в икономиката до степен, че отвори пропаст между вноса и износа, достигнала почти една четвърт от брутния вътрешен продукт през 2007-2008 г. и запълнена за сметка на задлъжняването на фирмите и домакинствата.
„За да продължим да растем оттук нататък, трябва да мислим избирателно за инвеститорите“, каза Ангелов, който отговаря за икономическите политики и стратегии и еврофондовете в министерството.

Изгряващи звезди
Стратегията за привличане на чужди инвестиции, която се прави от специалисти на базата на изследване на консултантите A.T.Kearney, набелязва шест големи отрасъла, които имат размер, конкурентоспособни са и могат да подкрепят развитието (виж инфографиката на стр. 5).
Представяне на страната в Съединените щати, организирано от Американската търговска камара през май, е показало, че чуждите инвеститори са показали силен интерес към отрасли като енергетиката, изнасянето на бизнес процеси и миннодобивната промишленост.
„Минната индустрия е изгряващата звезда на българската икономика, каза Алекс Нестор, директор „Корпоративни и външни отношения“ в Dundee.“
Експерти твърдят, че отрасълът, който и сега дава 5% от брутния вътрешен продукт на България, може да нарасне четирикратко в следващото десетилетие.
Роман Василев, управител на технологичната компания Johnson Control Electronics, посочи, че стойността, която България предлага на инвеститорите, и в момента се разпознава от тях, що се отнася до отрасъла, в който той работи – изследователска и развойна дейност. „Има искри навън, които можем да превърнем в пламъци“, каза той.
Възможности може да се намерят и извън приоритетните отрасли. Инфраструктурата, която се разглежда като недостатък, се посочва като фактор за привличането на инвестиции в развитието на стратегически проекти. Основанието е, че веднъж стъпили на българска почва, инвеститорите може да се насочат към разширение на дейностите си.
Които и приоритети да се посочат, е факт, че България започва да търси по-фокусирано мястото си в новата икономическа среда.

източник: stroitelstvo.info

С какво проектът „Блек голд парк“ е по-различен от останалите търговски центрове?
- Идеята за парка, която го прави по-различен в сравнение с всички други проекти в България, е, че още преди да бъде изграден, има обща визия как ще изглежда, като в същото време се дава възможност на всеки един наемател да направи обекта си по начина, по който е най-добре за неговия бизнес.

Другото, което ни отличава, е, че се прави селекция на наемателите по два основни критерия – да са лидери в своята търговска категория и да продават стоки на достъпни цени. Това означава, че трябва да са в ниския до средния ценови сегмент. Спряхме се на този модел, защото за момента той е работещ за България.

Покупателната способност на българите все още е ниска. През последните две години в условията на криза добри обороти реализират предимно т.нар. дискаунтъри. Анализите ни показват, че в близко бъдеще най-голям растеж на пазара се очаква именно на този ценови сегмент. В същото време имаме изисквания за добро обслужване и държим на това.

Въпреки че няма прекалено лъскави неща, както в един мол например, целта ни е да накараме клиенти дори с 15 лв. да получат удоволствие от пазаруването. Да кажат – колко ми е изгодно и на сметка, пак ще дойда тук. Т.е. стремежът ни е да предложим услугата „достъпно пазаруване за всеки“. Този е сегмент в момент е обхванат е малки магазини или пазара „Илиенци“, но той е далеч от западните стандарти.

Освен това концепцията ни позволява да отваряме площите поетапно. Не сме си поставили фиксиран срок да напълним парка с наематели. Целта ни е да направим своеобразен клуб на лидерите при търговците, които в момента са най-добри на българския пазар. Това ни дава гъвкавост в кризата. Допълнителен плюс е, че не разчитаме на банково финансиране, а на изцяло собствени средства.

Как избрахте мястото? Какви са параметрите на търговския комплекс и кои са инвеститорите?
- „Блек голд парк“ (Black gold park) се намира на бул. „Ботевградско шосе“ и околовръстния път на София върху площ от 80 декара. Това е кръстовище на два от най-големите пътища в България. На час през това място преминават над 3000 коли. Допълнителен плюс е, че булевардите „Владимир Вазов“ и „Ботевградско шосе“ имат по три ленти за движение в едната посока, което дава шестлентов коридор от центъра към парка.

Това дава възможност от центъра на столицата до търговския парк да се стигне в делничен ден за 15 минути. Инвестицията е американска и идва от частен семеен капитал. През последните 40 години американската компания е управлявала множество търговски центрове в източните щати. Архитектите на парка са „Пъркинс и Истман“, които са направили двата най-големи и успешни търговски парка в Чикаго. На територията на парка могат да бъдат разположени общо търговски обекти с  30 хил. кв.м разгъната застроена площ.

Колко време ви отне отварянето на първия обект в търговския парк в България?
- Започнахме реализацията на проекта през 2007 г. Първата копка направихме през 2009 г., когато беше най-голямата криза в България. Първият обект на „Джъмбо“ беше отворен през август 2010 г. Магазинът е с площ от 14 хил. кв.м и в момента веригата е без конкуренция на пазара на играчки у нас.

Преди дни бяха пуснати в експлоатация обектите на „Лидъл“ (2000 кв.м) и на дрогериите DM (500 кв.м). Всеки наемател сам избира площта на обекта си в зависимост е нуждите. Той може сам да го построи или пък ние да му го построим, ако пожелае.

Кои други търговци предстои да привлечете?

- Пред сключване на договор сме с ресторант за бързо хранене. В преговори сме и с останалите бъдещи наематели. Предвиждаме да има два отделни магазина за дрехи и обувки и още два за електроника и за мебели. Преговаряме с български и чужди вериги, които са лидери на пазара.

Какви наеми плащат компаниите и какъв е срокът на договорите им?
- Клиентите ни, освен че са наематели, са и наши партньори и инвестират в общата визия на парка. Когато инвестират, те искат дългосрочно присъствие, защото по този начин може да амортизират инвестициите по-дълго. Това пък от своя страна показва, че искат да развиват парка не като поредна локация, а като собствени магазини, което ни дава сила, че ще ни има и в бъдеще.

По тези причини срокът на договорите ни с тях е над 33 години. Клиентите ни плащат наем за земята, инфраструктурата, паркинга и обслужването. Наемите са комбинирана схема от фиксиран наем и процент от продажбите, като наемателите инвестират собствени средства само в изграждането на сградата си. Наш ангажимент е инфраструктурата и им предлагаме да им доведем всичко да сградата.

Те могат да влязат и в напълно готов обект, ако решат, че искат ние да го построим. За купуването на терена и изграждането на инфраструктурата, която включва три резервоара над 900 кубика вода, канал, 6 км токови линии, пътища, паркинг за над 1000 коли, са вложени 10 млн. евро. Цялата инвестиция е направена така, че не би трябвало да се правят някакви съществени ремонти в следващите 30 години. Паркът е направен с дългосрочна визия, защото нямаме намерение да го продаваме.

Колко души посещават парка, откакто отвори врати „Джъмбо“?
- На месец са средно над 50 хил. души. По Коледа заради подаръците имахме около 100 хил. С отварянето на новите магазини очакваме посетителите да се увеличат с още 30%. За целта правим директна линия на маршрутка №17, чиято последна спирка ще бъде „Блек голд парк“.

Тя ще тръгва на всеки 15 минути от паметника на Васил Левски. Предвиждаме да направим и детска площадка, където родителите да могат да оставят децата си, докато пазаруват, но услугите в нея ще бъдат платени. Друго допълнително обслужване не предвиждаме.

Какви са плановете на американските инвеститори в България?
- Кризата не ни пречи, защото се финансираме изцяло със собствен капитал. В момента търсим други подходящи възлови места в София, където да направим още един търговски парк. Проучваме и други инвестиции в имотния сектор. Имаме интереси и в други сфери. Засега погледът ни е само към София, защото покупателната способност в провинцията все още е ниска.

По-ниски ли са цените в магазините във вашия парк в сравнение с техните магазини на други места в София?
- Цените на „Джъмбо“ са същите както и в магазина им на бул. „България“. В деня на откриването на обекта им DM бяха обявили 15% по-ниски цени. Нямам информация дали дрогериите ще запазят тази политика, защото компаниите сами си определят промоциите в отделните магазини. Цените на „Лидъл“ са еднакви във всичките им обекти.

Как оценявате конкуренцията в сектора?
- Интересното за този сегмент е, че досега конкуренцията е била на отделни магазини. Синергията, която се получава заедно от всичките магазини като готов парк, я няма. Единственият подобен парк като нашия е този зад Централна гара с магазините на „Темпо“, „Техномаркет“ и „Явор“, но и там не е мислено глобално как ще изглежда търговският център, докато ние още от самото начало знаем цялостната визия на проекта.

Как намирате бизнес средата в България? Любезна ли е администрацията?
- За да отворим парка, трябваше да извадим над 205 разрешителни – за строеж, вода, ток, път и т.н. Това ни отне около година и половина. Не мога да кажа, че навсякъде администрацията беше експедитивна, но мога да отлича тази на район „Кремиковци“, която работеше суперефикасно и много ни помогна да изминем целия процес по-бързо.

Иска ми се цялата администрация да работи като тази на район „Кремиковци“. Фактът, че продължаваме и гледаме към нови проекти в България, е достатъчно добра оценка, че средата за правене на бизнес е добра.

Търсили ли сте съдействие от страна на Агенцията за инвестиции?
- Новата администрация в агенцията през последната година ни оказа помощ при издаването на част от разрешителните. Агенцията координираше процеса със съответните инстанции и изискваше да се спазват сроковете за издаване на съответния документ.

Също така ни помогнаха много и за връзките с клиентите ни, които са чужди инвеститори. В момента агенцията прави каталог с всички обекти в България, които могат да обслужват чужди инвеститори, и показват реални проекти на отделни фирми, което е една много добра инициатива за насърчаване на нови инвестиции в България.

източник: dnevnik.bg

Марин Тодоров е новият управител на Меркатор-Б ЕООД, който пое управлението на компанията по-рано през 2011 г. Той отговаря за цялостното развитие на компанията, която през 2011 г. продължава разширяването си на българския пазар. Тодоров е магистър по икономика на промишлеността от УНСС и e сертифициран от Института на банкерите в Лондон по Банки и финанси.

От 2000 г. работи в “Доверие Брико” АД, инвеститор в магазините “Mr. Bricolage” за България, Сърбия, Македония и Албания. Последните позиции, които е заемал, са изпълнителен директор на Briko Spec doo, “Mr. Bricolage” в Сърбия и директор Продажби и търговия в “Доверие Брико” АД България.

С него разговаряме за промените в сектора на търговията в периода по време и след кризата.

- Забелязват ли се и какви промени в потребителските навици у нас и в региона в периода след кризата?

Сегментът на бързооборотните стоки е засегнат сравнително малко от кризата, тъй като той предлага стоки, без които клиентът не може. И въпреки това кризата се усети от целия пазар и известни промени в потребителските навици има. За да отговори на тях, бизнесът трябва да бъде гъвкав.

Опитът ни през последните месеци показва, че най-голямо е търсенето на промоционалните стоки, свежото месо, плодовете и зеленчуците и др.

- По какъв начин се различава българският пазар на бързооборотни стоки от този в съседните страни?

Българският пазар е много конкурентен, както и пазарът в съседните страни. Що се отнася до присъствието на големите ритейлъри и направени инвестиции, България може да се сравни със страни като Словения и Хърватия. Това е предизвикателство за нас.

Българският пазар се развива изключително динамично, което е добре за българския потребител.

- По-трудно ли се прави бизнес в търговията у нас поради по-ниските доходи или по-лесно заради по-ниската наситеност?

Наситеността не е ниска. Международна конкуренция присъства във всички сегменти на търговията – кеш енд кери, ритейл, хипермаркети, дискаунт формата. Бизнес се прави лесно, когато имаш дългосрочна визия и стандарти, по които работиш.

Свитите доходи направиха хората по-взискателни по отношение на съотношението качество-цена и за нас това е шанс да изпреварим конкурентите си.

- По-взискателен или по-лесен потребител е българинът в сравнение с тези в нашите съседи?

Клиентите основно и навсякъде търсят добри оферти, а добрата оферта е комбинация между достъпна цена, добро качество, подходящ асортимент и добро обслужване. Това важи повече или по-малко за всички държави, в които оперираме.

Разликата е в покупателната способност на населението. В Словения например, стандартът на живот е малко по-висок, могат да се предложат по-специални и съответно по-скъпи продукти – и повече хора могат да си позволят да си ги купят.

Българският потребител търси предимно продукти с добро качество и на добра цена. Доброто обслужване също се цени високо. И това е много важно, тъй като цената се формира по-лесно, отколкото възможността да осигуриш добро обслужване.

- Вие познавате добре и пазара в Сърбия. Как се сравнява потреблението и начинът/стандартът на живот в Сърбия и у нас?

Въпросът е интересен, тъй като сравняваме съседни държави, между които има една съществена разлика. Едната е член на Европейския съюз, а другата – не. И въпреки това смятам, че приликите между потреблението в двете държави са доста повече от разликите, най-вече защото хората и в България, и в Сърбия, ценят високо качествената храна и качествените напитки. Това вероятно е поради близостта в темперамента ни.

- Преди да поемете управлението на Меркатор Вие заемате управленски позиции в Mr. Bricolage. По какво си приличат и по какво се различават двата бизнеса?

Приличат си по това, че и двата бизнеса работят в интерес на клиента и се стремят в максимална степен да удовлетворят изискванията на клиента. И в двата бизнеса има високи стандарти за качество, грижа за околната среда и за обществото. Акцентира се върху обслужването и инвестиция в кадрите. Доста сходни неща има в преговорите с доставчици и в други технически елементи. А различията са основно в това, което двете вериги предлагат на клиентите като стоки.

- Защо много хранителни и други продукти у нас са със значително по-високи цени от същите продукти в чужбина?

Нашият опит показва, че в България все още значителен процент от продуктите остава на цена, по-ниска от средната за другите страни от ЕС. Все пак това е отворен пазар и в него действат правилата на конкуренцията – не смятам, че тя би допуснала съществени разлики в цените, които при всички положения се съобразяват и с покупателната способност, и с търсенето.

- По какъв начин големите търговски вериги у нас се възползват от възможностите на интернет?

Голяма част от потребителите ни са в интернет ежедневно. Именно затова не можем да подминем този канал – информацията за промоции, отстъпки и клиентски програми е достъпна и непрекъснато се обновява. Още повече предоставянето на детайли за текущите оферти е част от доброто обслужване.

Информираните потребители имат още един мотив да посетят обектите ни. В дългосрочната ни стратегия електронното общуване с потребителите ни също е заложено като приоритет.

- При бързооборотните стоки като че ли заплахата от електронната търговия изглежда по-далечна в сравнение с облеклата например, но все пак съществува. Какъв (би трябвало да) е отговорът на традиционните търговци на новите форми на пазаруване?

Досега тенденциите бяха насочени към откриването на по-големи по формат магазини, които се стремяха да накарат потребителите да отидат до тях, докато занапред ще бъде обратното – магазинът сам „ще отива” до хората. В този смисъл електронната търговия е по-близо до потребителите. И който намери правилния инструмент за привличане на клиенти, ще успее. Предимство на този конкурентен пазар е, че кара всеки участник да влага повече усилия в това да отговаря на потребностите на клиентите си. Отговорът на традиционните търговци би следвало да е гъвкав подход и работа в няколко ключови насоки – ценова политика, асортимент, удобство и приятна атмосфера.

- Търговски обект в мол или самостоятелен хипермаркет?

Зависи от много неща. Ние не искаме да поставяме нещата или-или. Работим по различни проекти и считаме, че има позитиви и в двата типа обекти.

- Какви са плановете на Меркатор у нас за 2011 г. по отношение на експанзия, инвестиции и т.н.?

През 2010 г. въведохме бранда „Рода” на българския пазар и към момента в страната оперираме с 4 мегамаркета. В България се стремим да се наредим сред петте най-добри ритейлъри на бързооборотни стоки.

Работим по различни проекти и крайната инвестиция много зависи от тяхната реализация. Меркатор Груп планира до 2015 г. да инвестира 700 млн. евро и значителна част от тази инвестиция ще бъде направена в България.

източник: investor.bg

В края на годината се очаква да имаме първите дела – прецеденти на клиенти, осъдили банката си за едностранно вдигната лихва. До момента в българската практика има два такива съдебно решени случая, но и двата са на фаза първа инстанция и присъдите не са окончателни.

Банките имат слаби места и могат да бъдат атакувани в съда, но за да има и икономически, а не само морален смисъл от усилието, е хубаво делата да се водят колективно.

Юристът Десислава Димитрова от адвокатска кантора Аd Hoc има основания да смята, че именно бездействието на хората срещу поведението на банките е причина те да си позволяват подобно едностранно променяне на условията по договорите. Според нея най-чистият изход от ситуация като настоящата, в която има много недоволни, е да се вземе законодателно решение, което да наложи на банките своеобразна рамка на поведение.

Преди сте работила от страната на банките, а сега сте от другия край на барикадата.

Да, така е. Седем години работих в банковата сфера

А сега сте срещу банковата сфера. Кажете, това не е ли загубена битка? Не е ли борба с “вятърни мелници”?

Не, не мисля. Банките са правни субекти като всички останали в държавата.

Но повечето хора нормално реагират така – недоволни са от поведението на банките, но си казват, че няма смисъл да се захващат с това, защото в крайна сметка банката ще спечели…

За това има специалисти, които могат да кажат обективнво дали действията на банките са правомерни или не и респективно дали човека има права, които адекватно може да защити.

Имаше предецент в събедната практика съвсем неотдавна. Ваша колежка, адвокат,  успя да осъди банка за това, че й е вдигната лихвата.

Делото бе наистина много интересно. Софийски районен съд реши на първа инстанция,че клаузта, която дава право на банката да вдига лихвата по свое усмотрение, е нищожна и съдът осъди банката да възстанови надвнесената лихва за последните 14 месеца. Но е важно да се каже, че това не е влязла в сила присъда и е на първа инстанция. Тоест още е рано да кажем на хората, че да, тези клаузи са нищожни.

Аз си мисля, че тази дама, чиято лихва е била увеличена неправомерно, не е била единствената, на която се е случило в това в тази банка …

Със сигурност!

И ако тя спечели делото и мине на всички съдебни инстанции, най-малкото всички останали клиенти точно на тази банка би трябвало да се позоват на казуса и след като веднъж е решено в полза на ищеца, би трябвало всички останали много по- лесно да потърсят правото си и да им бъде върната лихвата?

Това е така, но трябва да уточним, че банките не кредитират при абсолтно еднакви услвия. Тоест, този случай би имал сила спрямо останалите клиенти, които са получили кредит при същите условия. Освен това тези условия са търпели промени във времето, така че едно такова решение далеч не би било толкова универсално валидно, колкото ни се иска.

Назовете и други случаи на успешни дела срещу банките!

Аз четох за едно дело, където на първа инстанция бе постановено решение в полза на клиент, на когото неправомерно му е увеличена лихвата. Договорената лихва е била ЮРИБОР плюс надбавка и при положение, че ЮРИБОР пада, лихвата на клиента се вдига. Така клиентът е спечелил това дело, а банката е осъдена да плати недължимо платените лихви. Но според мен такива дела ще има все повече и повече защото проблемът е достатъчтно скорошен и хората тепърва ще реагират.

Хората се притесняват, защото това е свързно с разходи. Грубо на каква стойност възлизат разходите за едно такова дело?

Воденето на такива индивидуални дела икономически не е твърде изгодно, защото в най-добрия случай клиентът може да осъди банката да му върне разликата в увеличената лихва, която той е платил недължимо и да поеме разноските по делото. Но тук говорим за няколко стотин лева, за които ние ще се борим една -две години. Държавната такса е малка, тя е 4% от цената на иска. А различните адвокати определят различен хонорар на своите клиенти. Да кажем, че разходите няма да са много  големи като финанси, но като време и нерви, за мен това не е икономически опрадвано.

Но трябва да се има предвид, че процесуалният закон допуска субективно съединяване на искове. Тоест може да се събере една група от кредитополучатели, които ползват кредити от една и съща банка при едни и същи условия и да заведат едно общо дело, което би имало по-голям материален интерес и би било по-оправдано от гледна точка на време и усилия.

Има и един по-сериозен подход, който е типичен за Западна Европа, тук все още няма такава практика, но и нашият закон допуска колективните искове, при които се завежда дело от името на всички пострадали от едно и също решение.  Тоест, едно такова дело, спечелено срещу банка, би ползвало всички кредитополучатели, получили кредити при тези условия, автоматично, без те да има нужда да проявявят каквато и да било активност, да плащат такси и да инвестират време и усилия.

Казахте, че това не е практика у нас. Защо?

Доколкото ми е известно, законови пречки няма. Въпросът е, че да се води едно такова дело се изисква първо една много сериозна подготовка, защото поради важността на тези дела съдът проверява предварително дали ищците имат ресурса отговорно да водят делото и адекватно да се защитят интересите на пострадалите.

Какво проверява на всеки един ищец?

Очаква се ищеца да образува делото чрез свои представители. Те трябва да имат квалифицирани адвокати, трябва да покажат, че имат ресурс да платят държавната такса и въобще разходите по делото в случай, че то бъде изгубено. Така че там критериите са доста завишени и такова дело не може да води всеки.

Второ,  Гражданско процесуалният кодекс, дори след последните си промени, не даде категоричен отговор на въпроса каква държавна такса се дължи по тези колективни искове. Общата норма гласи, че държавната такса е 4% от стойността на иска, но ако се заведе един колективен иск, по който потенциалните ищци са грубо казано 20 хил. души и на всеки от тях се дължи сума от 500 до 1 000 лв. , тук отиваме до едни държавни такси, които са наистина огромни и това е една от причинете, поради които хората се въздържат.

Според мен обществото е узряло да се впусне в подобни дела и хората просто очакват финално решение по едно такова дело, за да го ползват като прецедент.

Да, но моето лично мнение е, че тези първи две дела, по-скоро би трябвало да бъдат един сигнал за законодателя и за надзорния орган на банковата система (БНБ) да решат този въпрос законодателно. Защото съдът е призван да решава отделни спорове, отделни казуси, а не такива социални проблеми от такъв огромен мащаб. Тоест, според мен много по-разумният и необходимият вариант е със закон да се рамкра поведението на банките и да се каже дали имат право едностранно да увеличават лихвата и това да бъде валидно за всички, вместо да очакваме от съда случай по случай да разрешава дела и да гледа договори за кредит. Защото там клиентите ще се представят от адвокати с ралична квалификация, всеки състав ще решава според вътрешното си убеждение и според мен има риск да настъпи хаос по отношение на този много съществен проблем.

Банките имат ли това самосъзнание, че постъпват неправомерно? Знаят ли, че нарушават правата на клиентите си, действайки по този начин?

Когато аз напуснах банковата система през 2006 година, поне в банките, с кито съм работила, беше немислимо банките да изменят лихвения процент.

Какво се измени от тогава до сега?

Много неща. Първо, банките се завихриха жестоко в лихвената спирала, когато се принудиха да привличат ресурс, увеличавайки лихвите по депозити и от там започнаха да увеличават и лихвите по кредити. Започна да се търси механизъм за ползване на гъвкава лихва. Освен това с кризата се покачи и риска за банките, което е факт и тяхнта гледна точка е, че те покриват този риск с повишените лихви. Освен това във времето бяха правени опити и лека полека започна да се налага тази практика за едностранна промяна на лихвата. Никой не реагира и в крайна сметка се оказахме в ситуацията, в която това се приема като нещо нормало.

Тоест, те са пробвали, получило се е и затова сега ситуацията е такава?

Да. И никой не реагира.

Какво е вашето заключение, нарушават ли банките закона?

Аз не мога да кажа, да дам отговор като цяло, просто защото наистина политиката и практиката на различните банки е много различна. Това, което бих могла да кажа е, че ако хората виждат, че вноските им се увеличават и лихвата им е увеличена, най-добре да се консултират със специалист, който да им погледне договора и да им каже какви са им шансовете.

Възможно ли е в общите условия на банките, които са много страници, дребен шрифт, които почти никога не четем, някъде да има изречение, което да казва, че банката има прави едностранно да вдига лихвите? Могат ли да си позволят да включат подобно изречение?

Това е въпросната спорна клауза, която беше обявена от съда за  нищожна. Да, факт е, че в общите условия на голяма част от баните тази клауза фигурира. Ако в България бъде прието, че тази клауза е нищожна, тя може да продължи да фигурира, но няма да има действие. За това е много важно, българинът да осъзнае, че взимането на кредит е една изключително сериозна крачка, която ангажира огромен финансов ресурс, която продължава много време и за да престане да бъде жертва, просто трябва се консултира предварително със специалист, какви да последствията за него. Да не говорим, че такива консултации са абсолютно задължителни, когато банката се свърже с вас и ви каже – искаме да предоговорим условията. Все още са в сила договори, които са сключвани преди 5-10 години, които са при далеч по-изгодни условия, в тях липсват клаузи, които дават правото на банката да променят условията и тези договори се предоговарят в момента отново, защото масово хората не са наясно какво подписват.

Добре за предоговаряне на условията има логика да потърся консултация. Но когато искам да получа например потребителски кредит от 10 000 лв. какъв е смисъла да търся консултация, като е ясно, че нямам опцията да договоря персонални за мен условия и така или иначе, ще трябва да приема тези, които са ми предложени?

Това е така, но в България има много банки и Вашия консултант може да Ви помогне да изберете такива с по-добри условия.

Има ли вече интерес към подобен вид консултации от страна на българските граждани?

Интерес проявяват големите компании, които са осъзнали, че за тях винаги би било полезно да ползват мнението на специалист, първо и второ до адвокатски услуги прибягват хора, които по мое мнение, вече са били ощетени сериозно и са разбрали, ч няма да могат да се справят сами.

Скъпо удоволствие ли е да прибегне до такава консултация?

Зависи от специалиста, към който се обръщат и от материалния интерес.

Много добри ли са банковите адвокати?

Като цяло банките работят с вътрешни юрист консулти, само за по-сложни казуси се обръщат към външни консултанти, които са много скъпо платени, но те ползват услугите на колеги, които работят само в тази сфера и се очаква да са много добре квалифицирани.

Кои са слабите места на банките?

Правилото е, че общовалидни решения няма. Но има някои похвати, които се използват, като например „предсрочна изискуемост”, заплаха, с която се мотивират хората да предоговарят условия по кредит. Тя, обаче, не е по избор на банките, а трябва да са налице определени условия, за да настъпи такава изискуемост. Ако няма просрочени вноски, банката трябва да уведоми клиента и да го покани да изпълни, някакво евентуално неизпълнение, ако има такова. Освен това, при една предсрочна изискуемост банката е поставена пред това да продава обезпечения, които в масовия случай са недвижима собственост. Пазарът на имоти в момента е на дъното, т.е на банката й остава варианта да се опита да продаде на някаква доста по-ниска цена и ако не се намери купувач за него, да го придобие. Но банките имат лимит, на имотите, които могат да притежават. Т.е. банките не могат така неограничено да събират имотите на хората.

Какъв е този лимит?

Собствения капитал на банката трябва да е равен на участията на банката в дъщерни дружества и притежаваните от нея недвижими имоти. Т.е. , ако една банка се сдобие с прекалено много имоти, тя трябва да увеличи собствения си капитал или да блокира паричен ресурс. Но банките имат практика да придобиват имоти чрез свои свързани фирми, въпреки всичко, банките нямат интерес да държат имоти.

А има ли практика, банките да продават имот, на много по-ниска цена, така, че да се оказва, че длъжникът хем остава без имота, хем продължава да дължи много пари? Кой контролира банката на каква цена продава имота?

Първо, трябва да уточним, че банките не продават имоти, те нямат това право. Банките се обръщат към съдебен изпълнител, който продава имота съгласно законовите изисквания.

Какво друго можем да посъветваме хората, преди да се обвържат с банка?

Да посъветвам хората да си четат общите условия е някак си банално, защото те са пълни с термини, които са трудно разбираеми, но това е моя съвет, да се обръщат и да ползват услугите на специалист, нека всеки да прави това, което умее да прави най-добре.

А как можем да изберем такъв специалист?

Много е трудно да се прецени квалификацията на един непознат адвокат, още повече законът за адвокатурата забранява на адвокатите да се рекламират, забранява им да ползват посредници при набиране на клиенти. Така че да , трудно е човек да се ориентира. Моите клиенти мен ме намират по препоръки.

Мислех си днес как би реагирало правителството и БНБ, на едно спечелено дело, което рестриктира банките, се сетих за такъв прецедент от 2005 г., когато ВКС с едно тълкувателно решение, а те са задължителни за всички съдилища, реши да ограничи правото на банките да получават изпълнителен лист по извлечение от сметка, когато кредит е станал предсрочно изискуем. Говорим за правото на банките да избегнат фазата на съдебното производство и да пристъпят директно към събиране на вземания. Такова прави в България имат банките, държавата и общините. Това сериозно ощети банките в полза на кредитополучателите и тогава имаше светкавична законодателна реакция, като в тогава действащия закон за банките беше направена промяна, която изрично уточни, че банките имат право  да получават изпълнителни листа във всичко случаи, независимо дали има изискуеми 1, 2 или няколко вноски. Искрено се надявам,в момента да сме свидетели на същата реакция и най-сетне политиците да поемат отговорността за това реално политическо решение.

източник: darikfinance.bg

Карл Брюкнер е директор Проектно развитие в Erste Group Immorent AG, като заедно с това за две години от 2009 г. е бил и управляващ директор на компанията за Сърбия.

Преди 2008 г. той е председател на борда на директорите на австрийската компания за имоти SÜBA Bau und Baubetreuung AG.

Между 1990 г. и 2006 г. той е директор Развитие в McDonald’s, където отговаря за развитието на мрежата в 18 държави в Централна и Източна Европа, както и Австрия, Швейцария и Италия. Бил е и проджект мениджър по проект на Voest Alpine в Куала Лумпур.

Пред Investor.bg Брюкнер споделя гледището си за перспективните сегменти на пазара на имоти в ЦИЕ и в частност този в България.

- Как бихте определили настоящото положение на пазара за развитие на проекти в ЦИЕ? На кой етап от цикъла се намира той?

Не смятам, че има общ отговор. Това, което виждаме в момента, е разграничението между отделните пазари. Някои страни са по-назад в цикъла, някои са по-напред.

Що се отнася до България – според нашите анализи има две страни, които се завръщат на пазара. Едната от тях е България, а другата – Сърбия.

Причината да смятаме така е, че балонът, който видяхме на пазара в Румъния, Унгария, Полша и други страни, не беше толкова голям в България.

Първата страна, която вече излиза от кризата, е Полша, следвана от Чехия. Следващите са Сърбия и България.

Ние говорим с различни предприемачи, с банки, както и с германски фондове. Те следят пазара в България и Сърбия и се готвят да инвестират.

Това, което е по-различно в сравнение с преди кризата обаче, е затрудненото финансиране. Преди фондовете инвестираха в проекти на зелено, полуготови и рискови продукти. Сегашните директори на инвестиционните дружества получават много строги указания от собствениците на дружествата да не инвестират в проекти на зелено и в други рискови продукти. Те търсят висококачествени проекти, които са отдадени под наем. И под „отдадени“ имаме предвид поне 90%. Ако имате такъв продукт, то тогава наистина може да привлечете интерес.

И така – смятаме, че Сърбия и България са следващите две страни, затова насочваме усилията си към тези два пазара.

- По отношение на отделните сегменти на пазара на имоти, кои смятате, че ще бъдат по-интересни в бъдеще?

Това е много труден въпрос. Това до много голяма степен зависи от банките в съответните страни.

Относно жилищния сегмент – в България има огромна нужда от добри проекти, у потребителите има очакване, но в момента за крайните потребители е много трудно да си осигурят финансиране. То е затруднено от прекалено високите лихвени нива. Така че за този продукт виждам развитие, но в бъдеще.

Другият продукт са логистични проекти. Ако сравним населението и наличността на логистични площи от една страна, или ако сравним БВП спрямо наличността на площи от друга, ще видим, че България е на долния край на класацията в Европа.

Това показва, че има огромна нужда от модерни логистични площи.

Същото може да се види, ако се сравнят наемите на тези площи в Европа, които са между 3 и 5,5 евро, с тези в България, които са над това ниво. Това показва също голямата нужда. Наред с това София се намира на пътя на европейските коридори.

Смятам, че това е един продукт, който ще бъде много силен в бъдеще. Има множество логистични оператори, които чукат на вратата на пазара в България.

За офисите – не смятам, че в момента има много възможности, тъй като пазарът извън централната градска част в София е наводнен. В центъра обаче има нужда от качествени офиси. През последните три години там почти няма нови продукти.

Това обаче е много малък сегмент. Те са предимно малки проекти, за местни компании, които търсят малки офиси. Международните компании, от своя страна, търсят най-доброто на най-ниски цени.

Наред с това смятаме, че някои търговски формати имат шанс да се развиват в градовете извън столицата. В София вече има няколко проекта и с тези, които са планирани, пазарът вече е достигнал известно ниво на развитие.

Тези продукти смятаме, че ще се развиват. За останалите – не в момента, не и през следващите пет години.

- Говорейки за градовете извън столицата – има и някои други региони като Варна, в които концентрацията на търговски площи е вече много висока. Може би има трети градове, в които има нужда?

Да, има толкова много хубави големи градове, в които има един или два търговски центъра за търговия от висок клас. За средния и нисък клас обаче остават само магазините. Няма модерни формати като търговски паркове и др.

- Що се отнася до логистичните проекти – те са зависими от цените на земята, които преди бяха много високи. Смятате ли, че вече са се понижили достатъчно, за да подкрепят развитието на този тип проекти?

Да, именно това е проблемът. Докоснахте слабото място. Цените все още не са на [нужните] нива.

Всичко е просто: знаете в дългосрочен план какви приходи можете да достигнете – между 4 и 5 евро на кв. м; знаете какви са разходите за строителство, които са фиксирани; след това знаете и какви са разходите за земята.

В момента обаче очакванията за цените на земята са прекалено високи.

Възможностите, които виждаме в момента, са логистика, комбинирана с карго. Това е подпомогнато и от желанието на ЕС да субсидира развитието на железопътния транспорт.

Операторите имат изключително добри възможности за финансиране, ако покриват дадени изисквания. А в България в момента няма много развити големи карго проекти, а разположението й е наистина ключово.

За целта обаче цените на земята трябва да са по-благоприятни.

- Смятате ли, че това ще стане в близко бъдеще или само може да се гадае?

Много е трудно да се каже.

източник: investor.bg

Господин Стефанов, преди дни се върнахте от инвеститорско роудшоу в САЩ, какво донесохте оттам?
- Целта на роудшоуто беше да се популяризира България сред американските инвеститори. Според официалната статистика САЩ са в Топ 10 на инвеститорите у нас, но въпреки това общият размер на американските инвестиции досега не е кой знае каква впечатляваща цифра на фона на потенциала на американската икономика. Така че има още много, което би могло да се направи и като инвестиции, и като стокообмен с България.
Като цяло в Северна Америка страната ни не е позната, инвеститорите там имат някаква обща представа за Източна Европа, но не точно за България. С такива прояви като роудшоуто може да се изгради някакъв имидж на България навън и хората да разберат къде сме и какви сме. Това не е начинът да се достигне до някаква конкретна фирма, по-скоро идеята беше да се обиколят колкото може повече места за кратко време и да се проведат срещи с различни фирми, които имат интерес към региона или към България.
Какви видове фирми участваха в тези срещи?
- Общо четири града бяха включени в това роудшоу – Чикаго, Хюстън, Финикс и Сан Франциско. В Чикаго единият фокус беше производството. Някои от фирмите, които участваха, се занимават с научноизследователска дейност, имаше фирми и от хранително-вкусовата промишленост. Като цяло всяко събитие беше пред около 20-30 фирми. В Хюстън фирмите, които участваха, бяха предимно в областта на енергетиката, имаше например среща с Shevron и Exxon. Shevron представиха проекта си – какво искат да правят в България, с каква технология, на каква площ и т. н.
В Хюстън аз имах отделна среща с инвеститор, който проявява интерес към концесията на летище София. Това е канадско-американското обединение ADC&HAS. В него влизат оператор на летище, летище и голям канадски пенсионен фонд. ADC&HAS скоро са участвали и в търга за концесия на летището в Загреб. По време на срещата изразиха интерес към концесията на софийското летище и кой се занимава с нея.

Инвеститори от какви области и държави проявяват интерес към България?
- Тази година има много запитвания и консултации за България в сравнение с миналата година, като около 10-15 фирми изпратиха свои представители да видят на място страната. В повечето случаи, когато някой дойде тук, означава, че избира между 3-4 държави от общо десетина в началото. Като индустрии от общо 10-12, изпратили хора тук, половината са от сферата на аутсорсинг услугите. Имаше няколко проекта в сферата на промишлеността – два големи от областта на химическата индустрия, два в сферата на потребителските стоки, един от дървообработването и земеделието и няколко проекта в областта на медицинския туризъм – здравеопазване и балнеология. Това е добър сигнал за промяна, тъй като тези инвестиции са доста по-устойчиви и водят до обратна връзка с университетите у нас.
По отношение на регионалната принадлежност на тези инвеститори. Тези от аутсорсинга са по-скоро американски фирми, от областта на промишлеността интересът е от европейски, а към земеделието и медицинския туризъм – от Близкия изток.

На какъв етап са тези проекти?
- В повечето случаи фирмите вече са набрали предварителна статистическа информация за икономиката и обстановката в страната. Идвайки тук, те искат срещи с различни министри, с представители на администрацията в съответната община и т. н. Някои от тях имат конкретни запитвания, като например терен с определени характеристики, съответно организираме посещение на мястото, където се намира той.

Нападението срещу мюсюлмани в центъра на София от края на миналата седмица какъв сигнал е според вас за чуждестранните инвеститори?
- По принцип такива неща не трябва да се случват. Но според мен едно отделно събитие няма да промени мнението на потенциалните инвеститори за политическата стабилност или толерантността към религиите в страната. Освен ако такива неща не започнат да се случват прекалено често. Ако цяла България подкрепяше случилото се, щеше да е много страшно. Но в случая е ясно, че това е проява, която по-голямата част от обществото осъжда. Трезвомислещите бизнес хора ще се съгласят с това.

Визитка
Кой е Борислав Стефанов
Борислав Стефанов е изпълнителен директор на Българската агенция за инвестиции от пролетта на 2010 г. Преди това в продължение на около половин година беше зам. изпълнителен директор в агенцията.
Работил е в клона на Boston Consulting Group в Москва, където се е занимавал със стратегически маркетинг в автомобилния сектор, телекомуникациите и потребителските стоки за Централна и Източна Европа и Азия.
Преди това близо 2.5 години е в регионалния логистичен център на DaimlerChrysler в Дубай, където е отговарял за координацията в логистичната дейност на автомобилната компания.
Притежава магистърска степен от Harvard Business School със специализация в сферата на преките чуждестранни инвестиции и междуправителствените отношения.
Стефанов има и магистърска степен по международен мениджмънт от Regents College в Лондон и бакалавърска степен по бизнес администрация от Американския университет в България.

източник: pari.bg

Гарет Едуардс е британски предприемач и консултант в областта на новите модели на собственост на имоти като таймшеър и дялова собственост (на англ. fractional ownership).

Той започва да продава таймшеър в Испания през 1983 г. След това управлява различни проекти в тази област в цяла Европа. След 1996 г. започва да работи като независим консултант, помагайки на предприемачи и инвеститори в цял свят да рекламират и маркетират проектите си като дялова собственост.

Едуардс притежава имот в България от близо 10 години. Тук той работи като консултант по стартирането на проекта и компанията за дялова собственост MoiKlub.

С него говорим за спецификите на дяловата собственост и за потенциала на този пазар у нас.

- Каква е основната разлика между дяловата собственост на имоти и традиционната собственост? Как се сравняват двете в ценово отношение?

Единствената разлика е, че при традиционната форма на собственост вие притежавате целия имот. Купувате го целия и поемате отговорност за целия – плащате за поддръжката му, дори и през времето, в което не го използвате.

Дяловата собственост ви дава възможност да купите единствено периода от време, в който го използвате, да споделите цената за покупка, разходите и отговорността.

Ако сравняваме цените, при дяловата собственост обикновено имотът се дели на 8, 13 или 16 части, така че цената също се разделя на броя на собствениците, които имотът има.

- Какви са предимствата и недостатъците? Има ли някакви потенциални уловки?

Основното предимство на споделената собственост е да притежавате това, което може да си позволите да използвате. Също така предимство е фактът, че по-голямата част от модерните продажби на споделена собственост включват и членство в разменна мрежа – организация, която позволява на дяловите собственици да си разменят седмици с други дялови собственици по света. Като вземете предвид факта, че по света има милиони такива собственици, изборът за размяна е безкраен.

Относно потенциалните уловки – повечето от тях са покрити от европейското законодателство и директивите на ЕС за дяловата собственост. Простото правило да защитите интереса си е, както и при всяка покупка, да купувате от сигурна компания.

- По какво дяловата собственост се различава от т. нар таймшеър?

Както таймшеър, така и дяловата собственост, са продукти, предвиждащи споделяне, но има една основна разлика. Таймшеър предлага на собствениците правото да използват имота за период от време, докато дяловата собственост дава същото право, но придружено с документ, който удостоверява и правото на собственост върху самия имот.

Собствениците на таймшеър закупуват време за полване и нямат друга истинска собственост освен договор, който има дава правото на ползване.

Дяловите собственици купуват дял от самия имот, в който инвестират. Това право на собственост има много по-висока стойност в сравнение с таймшеър, в случай че дойде момент, в който искат да продават. Трудно е да се продаде време, лесно се продава собственост.

Накрая, дяловите собственици имат много по-голяма дума за това как се управляват техните имоти, тъй като те са акционери. Членовете на таймшеър клубове имат много по-ограничени или никакви права.

- Кой модел е по-популярен?

И двата продукта са много популярни, но продажбите на дялове през последните години станаха много по-интересни за потребителите, тъй като те са по-безопасни, много по-прозрачни и на тях се гледа като на истинска инвестиция.

- За какъв тип хора е подходящ този вид собственост?

Дяловете са въпрос на личен избор. Видът клиенти не може да се определи лесно, тъй като дяловите собственици са хора от всякакъв вид – от знаменитости, през банкови мениджъри до работници във фабрики и пенсионери, които просто искат да подобрят своето време за почивка чрез сигурна инвестиция.

- Какъв е пазарният потенциал в Източна Европа и в България?

Дяловата собственост е разпространена в по-голяма част от Западна Европа вече 30 години. В момента ако видите клиентите, които купуват в Тайланд, Испания и Флорида, ще видите, че много от тях са от Източна Европа, като всички от тях купуват в клубове за имоти, управлявани от западноевропейци със сайтове на английски и телефони, на които ви отговарят на английски.

Нашето решение се базира именно на данните, че източноевропейците купуват този продукт и на увереността, подкрепена от задълбочени проучвания, че ако можеха, биха инвестирали и в клубове, създадени и управлявани изключително от източноевропейци.

- Смятате ли, че българският пазар е достатъчно зрял за такъв иновативен модел?

Времето ще каже дали пазарът е достатъчно узрял. Въпреки това едно нещо е вярно – все повече българи опознават света и всички те виждат стойността от инвестициите в имоти. Затова да купиш това, което можеш да си позволиш и да имаш шанса да спестиш до 80% всеки път, като разменяш имота си с друг по света, е много атрактивно за всеки, с който сме говорили досега.

- Към какъв вид имоти има най-голям интерес при тези покупки – по отношение на локация, големина, технически характеристики?

Дяловата собственост е огромен сектор и спектърът на имотите и активите, които се продават, е също толкова огромен.

Има над 7 хил. продукта, които се предлагат в над 79 различни страни.

Относно това какъв тип имоти и локации са най-популярни, трябва да имате предвид факта, че споделената собственост не е ограничена само до апартаменти. Хората инвестират в кораби, яхти, вили на крайбрежието и хотелски стаи в големи мултифункционални курорти или в малки бутикови хотели. Изборът е безкраен и на разположение на всеки да инвестира и да разменя дяловете си.

- Какви фактори трябва да имат предвид хората, когато планират покупка на дялове от имоти?

На първо място винаги е периодът от време, в който искат да инвестират. Например ако можете да използвате един имот само за четири седмици на година, защо да инвестирате в осем седмици?

На второ място, клиентите трябва да знаят дали компанията, от която купуват, следва разпоредбите на директивата на ЕС за дялова собственост и им дава достатъчно време за размисъл. Покупката на дялова собственост може много лесно да се превърне в емоционална покупка и от голямо значение е да имате възможност да обмислите сделката добре.

Проучете всички допълнителни придобивки, които покупката ви дава, дали имотът е включен в разменна мрежа, коя е компанията за управление на имота, какъв опит има тя и какви са таксите.

И в крайна сметка, ако не сте сигурни на 100%, продължавайте да задавате въпроси, докато сте напълно удовлетворени от компанията, от която купувате, и от продукта, който тя продава.

- По какъв начин един собственик може да продаде къщата си като имот с дялова собственост?

Ние имаме схема, създадена с тази цел. За някой, който би искал самостоятелно да предложи имота си за продажба на дялове, процесът е прост – на първо място трябва да се премине през всички трудности за изготвянето на дялов договор; и на второ да се намери канал за продажби на дяловете.

- Вие лично притежавате ли дялове някъде и бихте ли купили в България?

Притежавам дялови имоти вече 28 години. Оттогава никога не съм плащал за настаняване под наем.

На въпроса дали бих купил в България отговорът е: „Не“, тъй като вече имам цялото време, от което имам нужда.

Въпреки това в момента купувам дял за моите дъщеря и син, за да могат те да се радват на инвестицията и на безкрайните почивки.

Относно въпроса, който не ми зададохте, дали покупката ми е успешна – мога да ви дам много прост отговор. На първо място, моите дялове струват много повече, отколкото сумата, за която са били закупени.

Второ и по-важно обаче: миналата година бях на ваканция в Испания, където се бях разменил с други собственици в един курорт, в който имаше както дялови собственици, така и обикновени летовници.

Втората вечер там говорих с един от гостите, който беше наел чрез традиционен туроператор. Той беше толкова доволен от курорта и се удивляваше, че една седмица му е струвала само 2011 евро за такава прекрасна почивка. Аз му казах, че от 28 години притежавам дялова собственост и, че тази размяна ми е струвала само 99 евро за една седмица. Така че защо бих искал някога отново да наемам ваканционен имот?

източник: investor.bg

Проф. д-р Волфганг Аман, Институт за недвижими имоти, строителство и жилища, Виена :

Бих могъл да говоря много и за санирането на сгради, с което имаме значителен опит в Австрия и други страни от Централна и Източна Европа. Аз обаче смятам, че трябва да говорим за това как да осигурим ценово достъпно ново строителство. И смятам, че имаме решение: проект за публично-частно партньорство за създаването на социален наемен жилищен фонд.
Завършените жилища на хиляда души на година в Европа намаляват от 2008 г. Средното е около 3 нови жилища на хиляда души.
В Източна Европа като цяло стойностите са по-високи от средното, например в Полша. Но в България те са около 2 на хиляда. В Австрия стойността е 5. Защо?

Каква е ролята на социалния жилищен фонд
Той решава не само социален, а и икономически въпрос. Създаването и развитието на такъв сектор подпомага стабилизирането на строителната индустрия в моменти на възход и кризи. В Австрия те играят много важна роля в това отношение.
Между страните в Европа има големи различия в предлагането на жилища. В развитите западноевропейски държави наемите имат голям дял от пазара. Първите места се заемат от Швейцария, Германия и Австрия. Делът на социалните жилища също е значителен.
Източноевропейските държави са на обратния полюс с дял на наемите по-малко от 10%. В България делът им е 9 на сто, но той включва и домовете, които са собственост на физически лица, но са на наемния пазар.
Така че социалните жилища в страни като България са в немилост, а това е грешка. Политиките за осигуряването на такъв сграден фонд са средство за стабилизиране на цените във възход и при спадове, както и средство за стабилизация на строителството на сгради. Те дават възможност не само да се осигури жилище, но и развиват цялата инфраструктура като училища, детски градини и др. Не на последно място, тъй като не са ангажирани с изплащането на дома си, хората получават повече възможности да инвестират в други, различни активи.

Частни, публични или публично-частни?
Има различни начини да се осигурят социални и достъпни жилища. Единият подход е пазарният. Частни организации строят тези жилища, а държавата подкрепя финансово ползвателите им. Отрицателните страни са, че може да се окаже, че фирмите предпочитат да реализират печалби, а не да инвестират в сградите; цените може да останат високи, а контролът на субсидиите е труден. Това е и най-скъпият модел за осигуряване на достъп на гражданите до собствени жилища. Приблизително 30% от британските собственици получават някаква помощ, за да си изплащат домовете.
Алтернативата е да се инвестират публични средства в строителството. Така може да се осигурят ниски наеми и пряка възможност да се влияе върху цените, а активите да се запазят собственост на държавата или общините. Проблемите са, че предлагането не е ефективно, а и не е тайна, че обществената собственост не се управлява по най-добрия възможен начин. Освен това този подход е доста скъп.
Третият подход е по средата между горните два. Жилищата не са нито частна, нито публична собственост. Тъй като това е нов подход, е необходима и съответната нормативна база, която да регулира инвестициите. Частните организации трябва да приемат, че ще бъдат контролирани и наблюдавани отблизо, тъй като изпълняват обществени функции. Политиките, насочени към осигуряването на достъпни жилища, в този случай създават цял икономически отрасъл. В Австрия той е много силен: има големи дружества, някои с по над 10 хиляди жилища.
Този подход не е лишен от недостатъци. Изпълнението му е трудно. Държавата трябва да поеме много сериозен ангажимент. Ако проектът успее, впоследствие оказва натиск върху частния сектор, защото е субсидиран.
Спорно е дали държавата може да си позволи да осъществява такава дейност, особено в държавите от Източна Европа, в които обикновено данъците са ниски, тоест държавата няма много финансови възможности да субсидира.
Затова пък публично-частното партньорство може да бъде сравнително евтин подход, тъй като предполага различни начини за намаляване на разходите. От икономическа гледна точка той е рентабилен. За да се въведе обаче, трябва да има нормативна база и субсидии. В крайна сметка, ако земята е предоставена от общината безплатно, ако има инфраструктура, достъп до нисколихвени кредити от международните финансови институции, ако общината гарантира приходите от наеми, реализацията на тези схеми става напълно възможна.
Доказателството не е далеч от България – в Черна гора. Разработихме схема, при която наемът е между 2 и 3 евро на кв.м плюс около 30 евроцента за поддръжка. Това все още са високи стойности за България, но все пак те се отнасят до ново строителство, а не апартаменти от съществуващия сграден фонд, и са на база чистата площ.
Все пак създаването на ПЧП няма как да премахне изцяло търговския риск, но ако целта на системата е да намалява риска, е възможно разходите за наемателите да бъдат дори по-ниски.

източник: stroitelstvo.info